Если родители подарили сыну или дочери квартиру, а потом пожалели о своем решении, вернуть недвижимость будет непросто. После нотариального удостоверения договора дарения и государственной регистрации права собственности собственником жилья становится ребенок. Само желание родителей упразднить подарок, семейный конфликт или отсутствие ожидаемой помощи не дают им автоматического права забрать квартиру обратно. В то же время, украинское законодательство предусматривает отдельные случаи, когда договор можно расторгнуть или обжаловать в суде.

О том, когда родители могут вернуть подаренное жилье, какие обстоятельства имеют значение для суда и как защитить свои интересы еще до оформления дарования, Vgorode рассказали адвокат и арбитражный управляющий Сергей Литвиненко и адвокат Инга Капралова.

Сейчас все самое оперативное в нашем Telegram-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе важнейшей информации

Кому принадлежит квартира после дарения

Согласно статье 717 Гражданского кодекса Украины, по договору дарения одна сторона безвозмездно передает или обязуется передать имущество другой другой стороне. Договор дарения недвижимости должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен. Переход права собственности оформляется в соответствии с требованиями законодательства.

После надлежащего оформления договора и государственной регистрации права собственности квартира принадлежит одаренному лицу. Это правило действует даже тогда, когда жилье в свое время приобрели за деньги родителей, они долгое время в нем жили или продолжают там жить после дарения.

При этом необходимо различать право собственности и право пользования жильем. Если родители подарили квартиру дочери, но остались в ней жить, именно проживание не делает их владельцами. Возможность и дальше пользоваться квартирой зависит от конкретных обстоятельств, имеющихся правовых оснований и оформленных договоренностей.

Также договор дарения не означает, что ребенок автоматически обязуется ухаживать за родителями, обеспечивать их финансово или жить вместе с ними. Дарование является безвозмездной сделкой. Если родители хотят получать содержание или гарантировать право проживать в переданном имуществе, соответствующие вопросы нужно юридически урегулировать заранее.

Можно ли забрать квартиру, если ребенок не оправдал ожиданий

Общее правило таково: родители не могут отменить дарование только потому, что изменили мнение. Конфликты в семье, ухудшение отношений, отказ ребенка общаться или помогать родителям сами по себе не являются основаниями возвращения недвижимости.

Например, родители подарили сыну квартиру, рассчитывая, что в будущем он будет ухаживать за ними. Однако через несколько лет отношения ухудшились, и сын прекратил общение. Даже в таких обстоятельствах родители не получают автоматического права требовать возврата жилья. Суд не может расторгнуть договор дарения только потому, что подарок не оправдал личные ожидания дарителей.

Другая ситуация возникает, если при заключении договора были нарушены требования законодательства или одна из сторон не имела свободного волеизъявления. К примеру, человека могли ввести в заблуждение, заставить подписать документы под давлением или заключить договор при обстоятельствах, влияющих на его действительность. В таких случаях можно рассматривать возможность судебного обжалования, но конкретные обстоятельства следует подтвердить доказательствами.

Важно также не путать расторжение договора дарения с признанием его недействительным. Это разные правовые механизмы, применяемые по разным основаниям. В первом случае речь идет о предусмотренных законом обстоятельствах, при которых даритель может потребовать прекращения договора. Во втором — о нарушениях, которые могли существовать уже при заключении сделки.

В каких случаях закон разрешает вернуть подаренную недвижимость

Специальные основания для расторжения договора дарения по требованию дарителя определены статьей 727 Гражданского кодекса Украины. Они не позволяют возвращать квартиру из-за какого-либо конфликта, а предусматривают конкретные юридические обстоятельства.

• Одаренный умышленно совершил уголовное преступление против дарителя или определенных законом близких лиц. Речь идет о посягательстве на жизнь, здоровье или собственность дарителя, его родителей, мужа или жены, детей. Закон также предусматривает отдельное правило на случай умышленного убийства дарителя: требовать расторжения договора могут его наследники;
• Существует угроза безвозвратной потери подарка, имеющего для дарителя большую неимущественную ценность. В таком случае нужно доказать не просто беспокойство из-за состояния имущества, а наличие обстоятельств, предусмотренных законом, и особое неимущественное значение подарка;
• Одаренный небрежно относится к слову, составляющему культурную ценность. Это основание применяется, если по небрежному отношению имущество может быть уничтожено или существенно повреждено. Она не распространяется автоматически на любую квартиру;
• Подарок сохранился к моменту предъявления требования о расторжении договора. Для применения статьи 727 важно, чтобы имущество оставалось в собственности одаренного. Если квартира уже отчуждена и она больше ему не принадлежит, специальный механизм возвращения подарка по этой статье может быть недоступен.

В случае расторжения договора по предусмотренным законом основаниям одаренный должен вернуть подарок в натуре, то есть само имущество, если выполнены необходимые юридические условия. Кроме того, статья 728 Гражданского кодекса Украины устанавливает годовую исковую давность для требований о расторжении договора дарения. Поэтому перед обращением в суд важно проверить не только наличие оснований, но сроки.

В судебной практике рассматривались дела, в которых даритель требовал вернуть подаренную недвижимость после того, как одаренный умышленно причинил ему телесные повреждения. Однако результат конкретного дела зависит от установленных обстоятельств и доказательств. Сам факт конфликта или плохих отношений не заменяет необходимости доказать предусмотренное законом основание.

В то же время договор дарения можно обжаловать из-за его недействительности, если для этого есть законные основания. В зависимости от обстоятельств, суд может проверять, было ли волеизъявление сторон свободным, не заключали ли договор под влиянием обмана или существенной ошибки, имело ли лицо необходимый объем гражданской дееспособности и действительно ли стороны стремились создать правовые последствия, предусмотренные договором.

К примеру, если родители утверждают, что согласились подарить квартиру через обман, им нужно предоставить доказательства обстоятельств, подтверждающих этот обман и его значение для заключения договора. Если же они сознательно подписали документы, передали недвижимость ребенку, а через несколько лет пожалели о своем решении, самого сожаления недостаточно для признания договора недействительным.

Отдельные правила действуют и тогда, когда квартиру подарили несовершеннолетнему ребенку. Недвижимость принадлежит ребенку, а родители как его законные представители должны действовать в его интересах и соблюдать установленные законом ограничения. Возраст ребенка влияет на порядок совершения сделок по его имуществу, а в предусмотренных законом случаях для определенных действий требуется разрешение органа опеки и попечительства. Сам факт несовершеннолетия владельца не дает родителям права произвольно забрать себе квартиру.

Если родители планируют передать жилье ребенку, им следует заранее определить, чего именно они хотят достичь. Если необходимо сохранить право на жительство, следует обсудить с нотариусом юридически надлежащий способ закрепить такое право. Если главная цель — получать уход или материальное обеспечение в обмен на передачу недвижимости, целесообразно рассмотреть другие правовые конструкции, в частности, договор пожизненного содержания вместо безусловного дарования.

Также следует учитывать, что после перехода права собственности ребенок в пределах закона может распоряжаться квартирой, в частности, отчуждать ее. На недвижимость в определенных условиях может быть обращено взыскание по обязательствам собственника. Именно поэтому решение о предоставлении жилья следует принимать после оценки возможных последствий.

Если родители уже подарили квартиру и хотят ее вернуть, прежде всего, нужно проверить договор, сведения о государственной регистрации права собственности и обстоятельства его заключения. Далее необходимо определить конкретное правовое основание, собрать документы и другие доказательства и проконсультироваться с адвокатом. Если добровольно договориться с ребенком не удалось, вопрос может решаться в суде. В то же время, самостоятельно переоформлять недвижимость или требовать выселения собственника без надлежащих правовых оснований нельзя.