Непрозорі внески, відсутність звітів, неприбрані під'їзди та несправні ліфти нерідко стають причинами конфліктів між мешканцями багатоквартирних будинків, об'єднаннями співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) і управителями. Власники квартир хочуть розуміти, за що саме платять, хто контролює використання коштів і як діяти, якщо послуги не надають або надають неналежної якості.
Про права співвласників, можливість оскарження нарахувань, порядок створення ОСББ та юридичні ризики несплати внесків спеціально для Vgorode розповів Сергій Литвиненко — адвокат та арбітражний керуючий. Він пояснив, чому відмова від членства в ОСББ не звільняє від витрат на спільне майно, які документи варто вимагати для перевірки платежів і як домогтися перерахунку, якщо для цього є законні підстави.
Зараз все найоперативніше у нашому Telegram-каналі. Підписуйтесь, щоб бути в курсі найважливішої інформації
Які права має власник квартири в ОСББ
ОСББ — це юридична особа, яку створюють власники квартир і нежитлових приміщень для спільного управління багатоквартирним будинком. За словами Сергія Литвиненка, таке об'єднання не є сторонньою організацією, яка керує мешканцями, а інструментом, за допомогою якого співвласники можуть організовувати утримання спільного майна та контролювати витрати.
Водночас власникам важливо розрізняти членство в ОСББ і право власності на приміщення в будинку. Вступ до об'єднання не є обов'язковим, однак відсутність членства сама по собі не звільняє власника від участі у витратах на утримання спільного майна. Дах, сходові клітини, ліфти та інші спільні частини будинку потребують обслуговування незалежно від того, чи є конкретний власник членом об'єднання.
Співвласники мають право брати участь у загальних зборах і голосувати відповідно до вимог законодавства, отримувати інформацію про фінансову діяльність ОСББ, ознайомлюватися з кошторисами та звітами, а також оскаржувати рішення, ухвалені з порушенням закону.
Якщо сума внесків здається необґрунтованою або виникають питання щодо витрат, адвокат радить не обмежуватися усними суперечками з головою ОСББ чи сусідами. Доцільно подати письмовий запит і попросити надати документи, на підставі яких нараховують платежі. Зокрема, можна вимагати копію рішення загальних зборів про затвердження внесків, відповідний кошторис і розрахунок нарахувань.
Письмові звернення допомагають зафіксувати суть вимог і відповідь об'єднання. Якщо згодом виникне спір, ці документи можуть бути важливими доказами. Водночас конкретний обсяг права на отримання документів і порядок ознайомлення з ними визначаються законодавством та документами ОСББ.
Самої незгоди з розміром внесків недостатньо, щоб припинити їх сплачувати. Для оскарження нарахувань необхідні конкретні правові підстави, наприклад порушення процедури ухвалення рішення або неправильний розрахунок. До з'ясування обставин не варто автоматично припиняти всі платежі, адже це може призвести до накопичення заборгованості та судового спору.
Чи можна не платити за ненадані послуги та як домогтися перерахунку
Як пояснює Сергій Литвиненко, у питаннях оплати важливо розрізняти внески на утримання спільного майна та плату за конкретні житлово-комунальні послуги. Для цих платежів можуть діяти різні правила нарахування та перерахунку, тому спосіб захисту залежить від виду платежу, умов договору й обставин конкретної ситуації.
Якщо в будинку не прибирають під'їзд, не виконують передбачені роботи або послугу надають неналежної якості, власнику варто насамперед зафіксувати порушення. Для цього можуть знадобитися фотографії, відеозаписи, листування з ОСББ або управителем, а в передбачених законодавством випадках — акт-претензія.
Далі потрібно письмово звернутися до ОСББ, управителя або виконавця відповідної послуги. У зверненні варто описати проблему, зазначити, коли та за яких обставин її виявили, і попросити усунути порушення. Якщо законодавство та обставини дають підстави для перерахунку, можна подати відповідну вимогу.
Якщо на звернення не реагують або в перерахунку відмовляють, власник може розглянути можливість звернення до компетентного органу чи суду. Вибір способу захисту залежить від характеру спору та того, хто саме надає послугу або здійснює нарахування.
Окрему увагу адвокат звертає на поширену помилку — припинення оплати всіх рахунків через один спірний платіж. Такий крок може призвести до утворення боргу, а згодом і до судового розгляду. Тому доцільно з'ясувати правову підставу кожного нарахування, відокремити спірні суми від інших платежів і документально оформити претензії.
Також не слід автоматично вважати, що відсутність мешканців у квартирі або невикористання певної послуги звільняє від усіх платежів за будинок. Витрати на утримання спільного майна та оплата окремих послуг мають різну правову природу. Можливість перерахунку потрібно перевіряти окремо з урахуванням конкретного виду нарахування та чинних правил.
Як створити ОСББ: основні етапи
Власники квартир можуть створити ОСББ, щоб самостійно організовувати управління будинком, визначати пріоритети ремонтів, контролювати витрати та отримувати звітність. Для цього необхідно пройти встановлену законом процедуру, починаючи з формування ініціативної групи й завершуючи державною реєстрацією юридичної особи.
Основні етапи створення об'єднання такі:
- Формування ініціативної групи. До неї входять власники квартир або нежитлових приміщень у будинку;
- Збір інформації про співвласників. Потрібно перевірити відомості про власників і площі приміщень, оскільки ці дані мають значення для організації та підрахунку результатів голосування;
- Підготовка та скликання установчих зборів. Співвласників повідомляють про збори в порядку та строки, визначені законодавством;
- Проведення голосування. Співвласники вирішують питання створення ОСББ, затвердження статуту та обрання органів управління;
- Оформлення протоколу. Результати голосування фіксують у документах відповідно до встановлених вимог;
- Державна реєстрація. ОСББ реєструють як юридичну особу в установленому законом порядку;
- Організація роботи об'єднання. Після реєстрації необхідно налагодити фінансовий облік, підготувати кошторис, організувати звітність і за потреби укласти договори з підрядниками.
Особливо важливими є належне повідомлення співвласників, дотримання процедури голосування та правильне оформлення документів. Помилки на цих етапах можуть стати підставою для оскарження рішень. Тому підготовці установчих зборів і протоколу варто приділити достатньо уваги та за потреби залучити фахівця, який допоможе перевірити документи.
Після створення ОСББ співвласникам важливо налагодити зрозумілу систему фінансового контролю. Затверджений кошторис, договори з підрядниками, облік витрат і регулярна звітність допомагають перевіряти, як використовують спільні кошти та які роботи виконують у будинку.
Власники квартир мають не лише обов'язки щодо утримання спільного майна, а й законні інструменти контролю. Якщо виникають сумніви щодо платежів або якості послуг, варто зібрати докази, письмово запросити необхідні документи та перевірити підстави для оскарження нарахувань. Якщо ж мешканці хочуть самостійно організувати управління будинком, створення ОСББ дає їм можливість брати безпосередню участь у визначенні правил його утримання.