В Украине изменили правила аренды государственного и коммунального жилья для ВПЛ: что нужно знать

С 6 октября 2026 вступил в силу Закон № 5005-IX, который временно останавливает действие нормы о невключении жилья из государственного и коммунального жилищных фондов в сферу действия законодательства об аренде государственного и коммунального имущества. Новый механизм должен расширить возможности использования такого жилья для нужд внутренне перемещенных лиц, однако не предоставляет ВПЛ автоматического права на конкретное жилье или аренду за символическую плату.

Что предусматривает новый закон

Как рассказал Vgorode адвокат Валерий Шаповал, Закон Украины №5005-IX «О внесении изменения в Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" об аренде объектов для нужд внутренне перемещенных лиц» вступил в силу 6 октября 2026 года.

Документ предусматривает приостановку до 1 января 2028 действия части десятой статьи 2 Закона Украины № 157-IX «Об аренде государственного и коммунального имущества». Эта норма устанавливала, что действие указанного закона не распространяется на правоотношения, возникающие при передаче в аренду жилья из государственного жилищного фонда или жилищного фонда территориального общества.

Таким образом, законодатель расширил возможности применения общего механизма аренды государственного и коммунального имущества к жилым объектам, которые могут использоваться для нужд ВПЛ.

Закон № 5005-IX не устанавливает отдельного порядка непосредственного предоставления жилья гражданам, не определяет критериев отбора жильцов, конкретного размера арендной платы или процедуры заключения договоров с внутренне перемещенными лицами.

Почему возникла потребность в законодательных изменениях

Необходимость урегулирования связана с изменениями жилищной политики Украины. Вступивший в силу 15 февраля 2026 года Закон Украины «Об основных принципах жилищной политики» № 4751-IX предусмотрел утрату действия Жилищным кодексом Украины и Законом Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», за исключением отдельных положений, которые продолжают действовать в определенных законом случаях.

Несмотря на реформирование жилищного законодательства, необходимость оперативного использования государственного и коммунального жилищного фонда для временного размещения внутренне перемещенных лиц остается актуальной.

Закон № 5005-IX устраняет законодательное ограничение применения общего режима аренды государственного и коммунального имущества к соответствующим жилищным объектам.

Смогут ли ВПЛ получить жилье за одну гривну

Сам по себе новый закон не наделяет внутренне перемещенными лицами безусловным правом требовать предоставления конкретного жилого помещения или установления арендной платы в размере одной гривны.

Необходимо различать передачу государственного или коммунального жилого объекта в аренду и предоставление жилья внутренне перемещенному лицу. В каждом случае нужно выяснить, кто является арендатором объекта, на каких условиях он передан в пользование и на каком правовом основании конкретный человек заселяется в помещение.

В зависимости от выбранной модели организации проживания, это может предусматривать заключение отдельного договора между оператором жилищной программы и жильцом. Права и обязанности сторон будут определяться законодательством и соответствующими договорами.

На что нужно обратить внимание при применении закона

Срок действия механизма. Действие части десятой статьи 2 Закона № 157-IX приостановлено до 1 января 2028 года. Это означает автоматического прекращения договоров, должным образом заключенных в период действия соответствующего правового регулирования. Последствия конкретного договора определяются с учетом его условий, законодательства и применимых переходных положений.

Размер арендной платы. При определении платы необходимо руководствоваться действующими положениями законодательства об аренде государственного и коммунального имущества, соответствующей методикой расчета и порядком передачи имущества в аренду. Закон №5005-IX самостоятельно не устанавливает конкретного размера арендной платы.

Целевое использование жилья. Передача объектов для нужд ВПЛ не освобождает арендатора от соблюдения условий договора и законодательных требований по использованию имущества. Возможность субаренды, передачи помещений третьим лицам и временного проживания необходимо оценивать с учетом нормативных актов, условий договора и назначения конкретного объекта.

Связь с социальной жилищной политикой. Закон «Об основных основах жилищной политики» № 4751-IX формирует правовые основы обеспечения граждан жильем, в частности, через развитие социальной и доступной аренды. Закон №5005-IX дополняет соответствующее регулирование возможностью применения общего механизма аренды государственного и коммунального имущества к жилым объектам для нужд ВПЛ. В то же время эти механизмы имеют разные правовые основания.

Куда обращаться ВПЛ, которые нуждаются в жилье

Внутриперемещенным лицам, нуждающимся в временном жилье, целесообразно обращаться в орган местного самоуправления по месту фактического пребывания или к уполномоченному оператору соответствующей жилищной программы.

Перед обращением следует проверить наличие справки о взятии на учет ВПЛ и актуальности сведений о себе в соответствующих информационных системах согласно Закону Украины «Об обеспечении прав и свобод внутренне перемещенных лиц» от 20 октября 2014 г. № 1706-VII.

До заключения договора необходимо выяснить:

• правовой статус жилья и полномочия лица, которое его предоставляет;
• срок проживания и размер арендной платы;
• порядок внесения платежей и оплаты коммунальных услуг;
• основания прекращения пользования жильем и условия выселения.

Если жилье предоставляет субъект, арендующий его у государства или территориального общества, целесообразно попросить подтверждение его полномочий и правовых оснований пользования объектом.

Условия проживания следует оформлять в письменном виде. Статья 811 Гражданского кодекса предусматривает письменную форму договора найма жилья. В то же время, конкретный вид договора зависит от характера правоотношений между сторонами. Не каждые отношения по временному размещению автоматически являются договором найма жилья в понимании Гражданского кодекса Украины.

Как проверить законность передачи жилья в аренду

Информацию о передаче государственного или коммунального имущества в аренду можно проверять через доступные официальные источники. При необходимости граждане имеют право обратиться с запросом на публичную информацию в соответствии с Законом Украины "О доступе к публичной информации".

Особо тщательно следует проверять требования об уплате средств за включение в списки на получение жилья. Для осуществления платежа необходимо установить его законное основание, получателя и назначение.

Что делать тем, кто уже проживает в государственном или коммунальном жилище

Закон №5005-IX сам по себе не прекращает ранее приобретенные права пользования жилыми помещениями.

Кроме того, переходные положения Закона № 4751-IX предусматривают сохранение действия сделок о заселении в жилые помещения, служебное жилье и общежития, которые были действительными на день вступления в силу, до истечения срока их действия.

Если человеку требуют освободить помещение, необходимо выяснить правовое основание такого требования, проверить силу документа, на основании которого он проживает в жилье, и установить, соблюдена ли предусмотренная законом процедура прекращения пользования.

Статья 47 Конституции гарантирует право на жилье и предусматривает, что принудительное лишение жилья допускается только на основании закона по решению суда. В случае возникновения спора о праве пользования жильем целесообразно получить правовую помощь и при необходимости обжаловать соответствующие действия в установленном законом порядке.