Продуктивне співробітництво: як ефективно взаємодіяти з управителем багатоквартирного будинку

“Я не бачу різниці”, “Ці теж нічого не роблять”, “За що я сплачую щомісяця?”, “Відремонтували? Де? Не бачу” – ось такі упереджені фрази ми часом чуємо в адресу управителів від співвласників. Так, реформа прогнозувала зміну ЖЕКів на користь ОСББ та керуючих компаній, але навіть сьогодні, коли пройшов не один рік з реформування, не всі співвласники розуміють механізми роботи нових форм управління, особливо - керуючих компаній. Якщо ОСББ – це форма самоорганізації, коли мешканці усвідомлюють покладену на них відповідальність, то керуючі компанії все ще сприймаються як колишні “ЖЕКи”, які існували, фактично, за кошти міського бюджету, а отже були зобов'язані робити буквально все. Але керуючі компанії – це приватний бізнес, і знайти спільну мову можна, якщо обидві сторони будуть знати і поважати права та обов’язки одне одного.

Як формувався тариф керуючої компанії за типовим договором?

По-перше, необхідно розібратись, що таке “тариф керуючої компанії”. Тариф - це фіксована сума за надання послуги управління. Послуги керуючої компанії - це перелік заходів з утримання будинку, регламентований законодавством, перерахований та зафіксований в доповненні до Наказу Мінрегіону №150. У даному переліку перераховано 15 послуг з утримання будинку. Тариф за типовим договором розраховувася відповідно до “Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій”, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20 травня 2009 р. № 529, враховуючи вартість послуг та площу багатоквартирного будинку. Кожен співвласник сплачує суму пропорційну до своєї частки співвласника. 

Як розраховувався тариф? 

У 2017 році у Запоріжжі, будинки, які протягом відведеного законом часу не визначились з формою управління (ОСББ чи керуюча компанія), за результатами проведення міського конкурсу на визначення управителя було передано в управління керуючих компаній, у тому числі керуючої компанії “Місто для людей”. У рамках конкурсу було затверджено основний перелік послуг та періодичність їх надання. Вони були запропоновані як найоптимальніші за критерієм ціни та якості. 

Однак, такий спосіб обрання управителів не міг повністю врахувати потреби та побажання мешканців кожного окремого будинку. Важливо розуміти, що типовой договір являв собою базовий пакет послуг, який частіше не відповідав нагальним потребам будинку і був направлений в першу чергу на підтримання житлового фонду у справному стані. Однак, оскільки багатоквартирним будинкам міста в середньому 50-60 років, а капітальні ремонти роками не проводились, житловий фонд потребує не підтримання, а відновлення.

Сьогодні керуюча компанія намагається стати ближче до клієнта, тому розробляє нові взаємовигідні, клієнтоорієнтовані способи взаємодії зі співвласниками багатоквартирних будинків.

Дійти взаєморозуміння навіть з найвибагливішим клієнтом завжди можливо!

Індивідуальний договір - це адаптація основних послуг компанії відносно потреб будинку та побажань співвласників. Індивідуальний договір направлений в першу чергу на побажання споживача послуги, тобто захист інтересів мешканців. 

При укладанні такого договору на будинку проводиться повна індивідуальна оцінка стану багатоквартирного будинку. Фахівці проводять огляд конструктивних елементів, інженерних і електричних мереж. За результатами огляду формується висновок - який об'єм робіт потрібно провести для відновлення житлового фонду. На підставі рекомендацій фахівців формується тариф за надання послуг управління багатоквартирним будинком - індивідуальна сума, необхідна для якісного обслуговування. Дуже важливо розуміти, що клієнт може отримати бажаний результат від обслуговування будинку лише після попереднього визначення проблематики та надання пропозицій керуючою компанією щодо шляхів вирішення проблеми, що можливо завдяки якісному менеджменту.

Розглянемо це на прикладі різних видів послуг і почнемо з найбільш витратних. Поточний ремонт житлового фонду, фактично, вирішує у більшості випадків проблеми капітального характеру, які не усувались десятиліттями. Тут важливо розуміти, що у рамках типового договору керуюча компанія має право усунути лише певний об'єм робіт. близько 10 % від загального об'єму. Більша частина - це капітальний ремонт, який відповідно до типового договору компанія не має права виконувати. Капітальні ремонтні роботи згідно з чинним законодавством виконуються за рахунок місцевих бюджетів. Тому, якщо необхідні роботи капітального характеру, керуюча компанія може подати пропозицію на проведення капітального ремонту до департаменту ЖКГ, а далі рішення щодо доцільності проведення приймають представники міської влади.

Однак, індивідуальний договір знімає ці рамки і дає можливість мешканцям і керуючій компанії вирішити проблему, збільшивши об'єми до необхідних. Це стосується не лише покрівлі, а й інженерних мереж трубопроводів гарячого, холодного водопостачання, каналізації та центрального опалення, ремонту під'їздів та інших видів послуг.

Інша, не менш важлива послуга, яка в період карантину стала однією з провідних - це прибирання прибудинкової території та місць загального користування багатоквартирних будинків. Тут бажання співвласників різних будинків часто розходяться. В  одних будинках самоорганізація на достатньому рівні і мешканці бажають самостійно прибирати під'їзд, тобто від прибирання під'їзду можна відмовитись, на користь іншої послуги (наприклад перевести кошти на рахунок послуги з поточного ремонту). Інші будинки навпаки хочуть збільшити періодичність прибирання під'їзду. Це ж стосується прибирання прибудинкової території.  

Таким чином, індивідуальний договір – це можливість для керуючої компанії врахувати індивідуальні особливості будинків, побажання мешканців, а для клієнтів - це можливість отримати бажаний рівень комфорту у власному будинку. Якщо ви хочете отримати консультації щодо переходу на індивідуальний договір - зверніться до вашого хауз-менеджера, або зателефонуйте на гарячу лінію керуючої компанії: +38 (061) 707 67 00; +38 (067) 400 10 08.